Rapport: Overblik over ejendomssituationen indenfor lager og logistik i sin seneste markedsrapport.

Antallet af lager- og logistikejendomme, der står tomme, er ved at stabilisere sig. Det skyldes dels færre konkurser og at flere etablerede virksomheder har udvidet deres kapacitet.

Det skriver Nybolig Erhverv i sin seneste Markedsrapport om ejendomssituationen inden for lager og logistik.

Lejeinteressen samler sig ifølge Nybolig primært om prime faciliteter på beliggenheder med god infrastruktur og synlighed. Handelsaktiviteten er dog stadig begrænset, men ifølge Nybolig spirende omkring de største byer, hvor flere virksomheder også er begyndt at overveje at eje faciliteter frem for at leje.

Samlet er lejeudbuddet gennem 2011 blevet svagt større i og omkring København, fremgår det af rapporten.

Det sker samtidig med, at også lejeefterspørgslen er vokset, primært med baggrund i øget lejerotation. Virksomhederne går efter attraktive beliggenheder, som gerne må kombinere lette adgangsforhold med stor synlighed og faciliteter med en moderne indretning, der kan understøtte forretningsmodellen.

Størrelsesmæssigt har lejeinteressen - som i 2011 - været stor omkring mindre lagerenheder på under 1000 m².

I 2012 er der også sket en markant opblomstring i interessen for større lagerfaciliteter, hvor større virksomheder vil udvide med faciliteter til håndtering af varer i omegnen af København. Nybolig oplever en klar tendens til, at virksomhederne ret entydigt går efter at leje faciliteter, frem for selv at opkøbe dem.

Nybolig forventer, at der gennem 2012 vil ske en væsentligt stigning i mængden af gennemførte handler. Mindre ejendomme under 5-6.000 m² er der en vis brugerinteresse for, mens de større ejendomme primært sælges som investeringsejendomme.

I Odense er der registreret en stigning i udbuddet på op imod 70.000 m² gennem det sidste år.

Det voksende udbud forekommer især i perifere områder og af ejendomme med en utidssvarende udformning eller indretning.

Det øgede udbud kommer på baggrund af flere lukkede eller konkursramte virksomheder. På plussiden tæller, at flere virksomheder har udvidet, hvor udvidelserne i både Svendborg og Odense finder sted i prime industriområder med gode logistiske forhold. De seneste udvidelser i Svendborg har ligefrem medført et mindre fald i det samlede udbud.

Tomgangen har dog været stigende og er gennem 2011 steget med 1,2 procentpoint til 6,8 procent. Dog viser det seneste kvartal et fald på 0,3 procentpoint.

Nybolig forventer tomgangen vil udvikle sig stabilt de kommende kvartaler, med små svingninger omkring det nuværende niveau.

Der er en stigning i udbuddet af ældre ejendomme med perifer beliggenhed i Region Midtjylland. Lejeaktiviteten i regionen har været moderat de seneste to kvartaler, pga. den fortsatte indflydelse af en generel forsigtighed i erhvervslivet, knyttet til den generelle økonomiske udvikling de senere år, fastslår markedsrapporten.

I samme periode har Nybolig konstateret en stille strøm af flytninger blandt virksomheder, der er storforbrugere af lager og logistik faciliteter: Bevægelsen har været entydigt i retning af, at ældre utidssvarende facilitet forlades til fordel for nye eller nyere moderne højloftede faciliteter.

Ved Horsens er det især ved Vest- og Sydbyen, at der er et stort udbud.

Nybolig Erhverv oplever ikke så mange ekspanderende virksomheder, som ellers ville være oplagte aftagere af faciliteter i den billigere ende af lejespændet. Dermed er det især de sekundære faciliteter, som er under pres.

De lave byggeomkostninger indebærer desuden, at nogle virksomheder vælger selv at opfører brugerejendomme, frem for at leje, som ellers har været det aldeles fremherskende i flere år.

Generelt lægger den økonomiske situation en vis dæmper på aktivitetsniveauet i Nordjylland, men Nybolig Erhverv har en forventning til at tomgangsniveauet vil falde svagt gennem 2012.

Lejeinteressen i regionen er svagt stigende og er især rettet mod motorvejsnære beliggenheder og havnen, samt moderne højloftede faciliteter. Omvendt er efterspørgslen på de mere perifert beliggende ejendomme ret begrænset. Prime ejendomme er typisk beliggende langs motorvejsnettet og specielt ved til- og frakørsler, samt i Aalborg. De sekundære faciliteter er derimod typisk beliggende i Aalborg SV og Øst, samt i Svenstrup og Nørresundby.

Det overordnede fald i udbuddet af ejendomme til leje dækker over en skæv fordeling mellem ejendomssegmenterne: prime ejendomme efterspørges, mens ejendomme på sekundære placeringer, ofte i byer med under 15.000 indbyggere, oplever voksende tomgang.

Prime ejendomme er karakteriseret ved at have stor synlighed og gode adgangsforhold med hurtig adgang til motorvejsnettet. Slagelse, der historisk står som en god beliggenhed, er lige nu udbudsmæssigt belastet af flere store fabrikslukninger i 2. halvår af 2011.

I Køge fortsætter arbejdet derimod med udvidelsen af Skandinavisk Transport Center. Lejepriserne er uændrede trods det stigende udbud og den begrænsede efterspørgsel.

Over de kommende 9-12 måneder forventer Nybolig Erhverv, at lejeniveauet for ejendomme, der ikke giver den store eksponering, og som samtidig har dårlige adgangsforhold, vil komme under et nedadgående lejepres. Ejendomme på synlige beliggenheder vil beholde det nuværende lejeniveau.

Aktiviteten i lejemarkedet er geografisk segmenteret henover regionen. I trekantsområdet har udbuddet været stabilt gennem 2. halvdel af 2011, og denne stabilitet er fortsat ind i 2012. I Sønderjylland, hvor transport- og logistikbranchen er et af de mest markante erhverv, har udbuddet tidligere været stigende, men siden midten af 2011 har lejeaktiviteten været med til at bringe udbuddet lidt ned.

I Esbjerg har aktiviteten været stigende fra begyndelsen af 2012, hvor flere konkurser tidligere har bevirket, at udbuddet steg. Det stigende udbud opvejes til dels af en øget efterspørgsel efter især mindre ejendomme.

Fælles for hele regionen er, at de ejendomme, der efterspørges er centralt beliggende faciliteter med kort afstand til motorvejsnettet. Derfor har udbuddet blandt sekundært placerede ejendomme også været stigende. I Sønderjylland vil åbningen af motorvejsstrækningen fra Kliplev til Sønderborg skabe øget interesse for ejendomme omkring Sønderborg.